Erfpacht
Gepubliceerd op: 15-12-2016
Geprint op: 26-10-2021
https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/erfpacht/
Ga naar de hoofdinhoud

Sommige huizen, bedrijfsruimten of kantoren staan niet op eigen grond, maar op erfpachtgrond. Deze grond is door gemeente Rotterdam in erfpacht uitgegeven aan de erfpachter tegen betaling van een (jaarlijkse) canon.

De gemeente Rotterdam gaat tijdelijke erfpachters in de komende vijf jaar actief benaderen. Het gaat om particulieren en organisaties van wie het tijdelijke erfpachtcontract of de afkooptermijn van de erfpacht binnen afzienbare termijn afloopt. Zij kunnen de gemeentegrond onder hun woning of (bedrijfs)pand kopen of de tijdelijke erfpacht omzetten naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente wil hiermee de erfpachters bewustmaken van de voordelen.

De eerste aanbiedingen worden eind 2021 verwacht. Vorig jaar heeft de gemeente Rotterdam het erfpachtbeleid geëvalueerd. Het college stelt vast dat het huidige beleid nog steeds voldoet en wordt voortgezet. Uit de evaluatie zijn wel drie aanvullende maatregelen voortgekomen:

  1. Bepaalde tijdelijke erfpachters ontvangen tussen 2021-2026 een aanbod
    Tijdelijke erfpachters die eigenaar zijn van een woning of van een pand met een commerciële functie en van wie het tijdelijke erfpachtcontract of de afkooptermijn van de erfpacht binnen afzienbare termijn afloopt, ontvangen een aanbod om de grond te kopen. Voordeel hiervan is, dat er geen aflopend contract of aflopende afkooptermijn meer is. Dat is beter voor de verkoopbaarheid van het pand, omdat geldverstrekkers dan eerder geneigd zijn een hypotheek te verstrekken aan potentiële kopers van een pand. Daarnaast kan het kopen van grond goedkoper zijn dan doorgaan met erfpacht.
  2. Eigenaren van wie het tijdelijke erfpachtcontract afloopt, kunnen opnieuw een tijdelijk erfpachtcontract sluiten
    Dit is een alternatief voor tijdelijke erfpachters van wie het contract afloopt, maar die de grond niet willen of kunnen kopen. Zij kunnen opnieuw een tijdelijk erfpachtcontract sluiten en betalen dan een vergoeding voor het gebruik van de grond (canon). Dat is beter dan dat het huidige contract jaarlijks stilzwijgend verlengd wordt. Woningen en (bedrijfs)panden zijn daardoor makkelijker te verkopen, omdat toekomstige kopers eenvoudiger een hypotheek bij de bank kunnen krijgen.
  3. Eigenaren van panden op bedrijventerreinen kunnen - net als eigenaren van panden met een maatschappelijke functie (zoals musea en sporthallen) en sociale huurwoningen - de tijdelijke erfpacht omzetten naar eeuwigdurende erfpacht. Er is dan geen sprake meer van een aflopend erfpachtrecht. Hierdoor kunnen eventuele kopers van hun pand gemakkelijker financiering krijgen. Nieuw hierbij is, dat bedrijven op bedrijventerreinen de mogelijkheid krijgen om een periodieke vergoeding (canon) te betalen voor het gebruik van de grond. Dit komt naast de huidige mogelijkheid om de grondprijs in één keer te betalen. Hiermee komt de gemeente tegemoet aan de wens van deze bedrijven.   

Ontwikkeling erfpachtbeleid

Tot 2002 sloten mensen die in Rotterdam gingen wonen of er hun bedrijf vestigden, een tijdelijk erfpachtcontract af met de gemeente. In een tijdelijk erfpachtcontract is het gebruik van de grond afgesproken voor een bepaalde periode, tegen betaling van een vergoeding (canon). Voordeel daarvan was dat je de grond niet zelf hoefde te kopen. Tijdelijke erfpacht was lange tijd een middel om wonen en bedrijvigheid in Rotterdam te stimuleren.

In 2002 veranderde het grondbeleid. De gemeente heeft toen besloten om nieuwe grond alleen nog in eigendom of in eeuwigdurende erfpacht (afhankelijk van de functie die is toegestaan op de grond) uit te geven. Tijdelijke erfpachters die eigenaar zijn van een woning of van een pand met een commerciële functie - zoals kantoor, winkel of horeca -, hebben sindsdien de mogelijkheid om de grond te kopen. Eigenaren van panden op bedrijventerreinen, van panden met een maatschappelijke functie (zoals musea en sporthallen) en van sociale huurwoningen, kunnen hun tijdelijke erfpacht omzetten naar eeuwigdurende erfpacht.
Ongeveer 30 procent van de oorspronkelijke tijdelijke erfpachters heeft hier tot nu toe gebruik van gemaakt. Bij 85 procent van de overgebleven 24.000 tijdelijke contracten gaat het om erfpacht van grond onder woningen.

Uitwerking

De gemeente gaat nog nader uitwerken welke tijdelijke erfpachters zij precies gaat benaderen. Over enkele maanden neemt het college van burgemeester en wethouders een definitieve beslissing over de voorgenomen maatregelen en de uitvoering daarvan. Vertegenwoordigers van onder meer banken en makelaars worden benaderd om mee te denken over de concrete uitvoering.

We gaan nog nader uitwerken welke tijdelijke erfpachters we gaan benaderen. Niet alle tijdelijke erfpachters krijgen een aanbod. Eigenaren van kiosken bijvoorbeeld krijgen geen aanbod, omdat de grond onder hun kiosk in tijdelijke erfpacht blijft. Naar verwachting is in het tweede kwartaal van 2021 meer bekend. Volg de berichtgeving op deze site. Of geef uw eigen e-mailadres door aan erfpacht@rotterdam.nl. Wij informeren u dan zodra we meer weten.

We gaan nog nader uitwerken welke tijdelijke erfpachters we gaan benaderen. Niet alle tijdelijke erfpachters krijgen een aanbod. Naar verwachting is in het tweede kwartaal van 2021 meer bekend.  U hoeft de aanbieding van de gemeente niet af te wachten. U kunt op elk moment om een aanbieding vragen voor koop van de grond of eeuwigdurende erfpacht. Uw aanvraag wordt altijd getoetst. Koop van de grond of omzetting naar eeuwigdurende erfpacht kan als dit niet in strijd is met de ambities en plannen van de gemeente met de grond. Aan de aanvraag zijn kosten verbonden.

Dat weten we nog niet. We zijn dit nu aan het uitwerken. Ook onderzoeken we nog wie een aanbod krijgen. Naar verwachting is in het tweede kwartaal van 2021 meer bekend. Houd de berichtgeving op deze website in de gaten. Of geef uw e-mailadres door aan erfpacht@rotterdam.nl. Wij brengen u dan op de hoogte zodra wij meer weten.

Een erfpachter van grond met daarop een huis, bedrijfsruimte of kantoor kan op elk moment een aanvraag doen bij de gemeente Rotterdam voor het kopen van de grond.

Berekening van de koopsom gebeurt met de grondwaarde (prijspeil op datum binnenkomst aanvraag) en uw erfpachtcontract. Hierin staat onder andere of u canon betaalt of dat u deze verplichting helemaal of gedeeltelijk heeft afgekocht. De kosten voor een aanvraag van een aanbod voor het kopen van erfpachtgrond is:

  • bij een woning 350 euro exclusief BTW
  • bij een bedrijfsruimte/kantoor 2.500 euro exclusief BTW

De kosten bij een woning worden achteraf in rekening gebracht, wanneer de erfpachter niet ingaat op het aanbod van de gemeente. Wanneer een erfpachter akkoord gaat met het aanbod hoeft de erfpachter deze kosten niet te betalen.

De kosten voor alle niet-woonfuncties worden vooraf in rekening gebracht. De erfpachter moet deze kosten eerst betalen en ontvangt daarna pas een aanbod.

Let op:

  • De kostenvergoeding voor conversieverzoeken voor niet-woonfuncties die ná 1 januari 2021 bij de gemeente worden ingediend, kunnen worden verrekend met de conversiesom. Hierbij geldt als voorwaarde dat binnen 3 maanden ingegaan moet worden op het conversieaanbod van de gemeente.
  • Voor conversieverzoeken die zijn gedaan ná 1 januari 2021 en die over aan elkaar grenzende, tijdelijke erfpachtrechten gaan wordt één kostenvergoeding gehanteerd.

Uw huidige erfpacht

U kunt een aanvraag indienen om de grond die bij uw woning, bedrijfsruimte of kantoor hoort, te kopen. Kopen van de grond kan voor de functies wonen (met uitzondering sociale huurwoningen) of overige functies: kantoor, horeca of winkel.

Dit geldt niet voor bedrijfsruimten op bedrijventerrein, sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed. Voor deze functies kan een erfpachter een verzoek indienen voor het omzetten naar eeuwigdurend erfpacht. Bekijk de informatie op de pagina erfpachtgrond kopen.

Wanneer kunt u kopen?

U kunt op elk moment een aanvraag indienen voor de koop van erfpachtgrond of voor het omzetten naar eeuwigdurend erfpacht.

Kopersregeling

Bent u van plan een woning, bedrijfsruimte of kantoor te kopen? Dan kunt u in aanmerking komen voor een kopersregeling Erfpacht. Als u gebruik maakt van deze regeling kunt u tegelijk met een woning, bedrijfsruimte of kantoor de grond kopen die erbij hoort. Ook los van de kopersregeling kunt u altijd een aanvraag indienen om erfpachtgrond te kopen.

Eeuwigdurende erfpacht

Voor sociale huurwoningen, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed op erfpachtgrond is het niet mogelijk om de grond te kopen. Wel kan een erfpachter een verzoek indienen bij de gemeente om een tijdelijk recht van erfpacht om te zetten naar een eeuwigdurend recht van erfpacht.

Berekening koopsom van erfpacht naar eigendom/eeuwigdurend erfpacht

De waarde van de grond met erfpacht is belangrijk bij het vaststellen van de koopsom. Om deze grondwaarde te bepalen stelt een externe taxateur de marktwaarde van de grond vast. Als peildatum voor de waardering hanteren we de datum van aanvraag.

Het erfpachtcontract geldt als uitgangspunt voor de berekening van de koopsom. De toekomstige betalingsverplichtingen worden dan afgekocht. Hierbij wordt rekening gehouden met de rente (= contante waarde berekenen). Hierbij wordt uitgegaan van de datum van ontvangst van de aanvraag. Dit betekent dat eventuele waardevermeerderingen na die datum niet worden meegerekend.

De berekening van de koopsom bij canoncontracten bestaat uit drie onderdelen:

  • de canon tot en met het einde van de 50 jaar periode wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag
  • de grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag
  • de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag.

Deze bedragen worden opgeteld en vormen zo de koopsom.

* Contant maken betekent dat er nu een bedrag wordt betaald, dat eigenlijk pas in de toekomst betaald had moeten worden. Door de rente over deze periode eruit te halen, wordt het bedrag contant gemaakt.

De berekening van de koopsom bij 50 jaar afkoop bestaat uit twee onderdelen:

  1. de grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag
  2. de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag

Deze opgetelde bedragen vormen zo de koopsom. Over deze bedragen 1. en 2. wordt overdrachtsbelasting berekend.

De berekening van de koopsom bij 75 of 99 jaar afkoop bestaat uit één onderdeel. Namelijk de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag. Over dit bedrag wordt overdrachtsbelasting berekend.

  • Rente is 4,5 procent op jaarbasis over de bedragen 1. en 2. (zie afkoop 50 jaar) van de koopsom vanaf datum ontvangst aanvraag tot en met transportdatum
  • Overdrachtsbelasting over een door de Rijksbelastingdienst vastgesteld deel van de koopsom en de rente hiervoor
  • Notariskosten
  • Hypotheekkosten (als dit van toepassing is)

Wijziging gebruiksbepaling (erfpacht en eigendom)

Wilt u als eigenaar van een onroerende zaak op erfpacht- of eigen grond, de privaatrechtelijke bestemming en/of de bebouwing wijzigen? Bijvoorbeeld vanwege een herontwikkeling, uitbreiding of transformatie? Dan heeft u hiervoor (in de meeste gevallen) privaatrechtelijke toestemming nodig van de gemeente Rotterdam.

Om na te gaan of deze privaatrechtelijke toestemming ook voor u geldt, kunt u uw akte van levering of erfpachtakte raadplegen. Wanneer in de akte gebruiks- en bebouwingsvoorwaarden zijn opgenomen, is toestemming van de gemeente Rotterdam nodig. Deze akte kunt u opvragen bij het Kadaster.

De gemeente Rotterdam kan aan het verlenen van de privaatrechtelijke toestemming bij wijziging van de gebruiksbepaling (functie en/of volume) een financiële voorwaarde verbinden. Dit is de ontheffingsvergoeding (soms wordt dit ook wel 'bijbetaling' genoemd).

De ontheffingsvergoeding is gekoppeld aan de waardestijging van de onroerende zaak door het wijzigen van de bestemming en/of de bebouwing.

U bent aan de gemeente Rotterdam een vergoeding voor het wijzigen van de gebruiksbepaling (bijbetaling) verschuldigd, wanneer uw voorgenomen herontwikkeling, uitbreiding of transformatie tot een waardestijging leidt.

en externe onafhankelijke deskundige taxeert in opdracht van de gemeente Rotterdam de huidige marktwaarde en de nieuwe residuele (grond)waarde van de onroerende zaak. De taxateur berekent de huidige marktwaarde op basis van de toegestane gebruiks- en bebouwingsvoorwaarden uit de akte. De nieuwe residuele (grond)waarde wordt berekend op basis van het voorgenomen gebruik en bebouwing volgens het (nieuwbouw)plan van initiatiefnemer. Het verschil tussen de nieuwe residuele (grond)waarde en de huidige marktwaarde van de onroerende zaak, minus de (eventuele) kosten voor bouwrijp maken, sloop- en saneringskosten, vormt de basis voor bijbetaling.

De taxateur berekent de waarden normatief. Dit betekent dat de waarden worden bepaald aan de hand van referenties, marktconforme parameters en de kennis en ervaring van de taxateur. Niet op basis van de daadwerkelijk gemaakt kosten en gerealiseerde opbrengsten van initiatiefnemer.

Voor het starten van deze procedure wordt een bedrag van 2.500 euro exclusief BTW aan administratiekosten bij de (toekomstig) eigenaar in rekening gebracht. De eigenaar moet deze kosten vooraf betalen.

Meer informatie

Stel uw vraag via e-mail of neem op een andere manier contact op.