Erfpacht
Sommige huizen, bedrijfsruimten of kantoren staan niet op eigen grond, maar op erfpachtgrond. Deze grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven tegen betaling van een (jaarlijkse) canon.
Erfpacht is het recht om grond te gebruiken die eigendom is van een ander, meestal tegen betaling van een vergoeding (die heet de canon). Een voorbeeld is de grond bij uw woning of bedrijfspand: die is en blijft eigendom van de gemeente, met het recht van erfpacht mag u de grond gebruiken.
Wie een recht van erfpacht heeft, heet de erfpachter.
Een canon is de vergoeding die een erfpachter (vaak jaarlijks) voor het gebruik van de grond moet betalen aan de eigenaar van de grond. U moet deze dus betalen aan de gemeente. De canon is een percentage van de waarde van de grond. De hoogte hangt af van de rentestand en de canon kan tijdens het contract worden verhoogd (en soms verlaagd).
Afkoop van erfpacht is het voor vele jaren vooruitbetalen van de erfpachtcanon. Daarmee wordt de erfpacht en vooral het jaarlijks betalen van de canon voor die jaren afgekocht.
Afhankelijk van het contract kan dat voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld voor 50 jaar) of voor altijd (dat heet eeuwigdurend). Door afkoop krijgt de erfpachter tussendoor niet meer te maken met verhoging van de canon. Afkoop zorgt dus voor meer zekerheid over de kosten van de erfpacht.
Expiratie is het aflopen van een recht van erfpacht, op de einddatum van het erfpachtcontract.
Wordt de erfpachter dan (vanzelf) eigenaar van de grond?
Nee, een erfpachter wordt nooit vanzelf eigenaar van de grond.
(Hoe) kan een erfpachter eigenaar worden van de grond?
Een erfpachter kan eigenaar worden van de grond bij een woning of bedrijfspand, door een conversie-overeenkomst te sluiten met de gemeente. Daarbij moet de erfpachter meestal een bedrag betalen aan de gemeente.
Conversie is het omzetten van tijdelijke erfpacht naar eigendom of eeuwigdurende erfpacht. Het uitvoeren hiervan heet converteren en hiervoor betaalt de erfpachter een conversiesom/koopsom.
Tijdelijke erfpacht is een recht van erfpacht dat voor een bepaalde periode is uitgegeven (vaak voor 99 jaar, soms ook korter). Er zijn twee soorten tijdelijke erfpachtcontracten:
- Een erfpachtrecht dat voor een bepaalde periode is uitgegeven. Daarna volgt expiratie.
- Afkoop van de canon voor een bepaalde periode. Hierna volgt afloop van afkoop.
- Bij expiratie regelt de wet dat de erfpacht doorloopt als geen van de partijen de erfpacht beëindigt.
- Bij afloop van de afkoop loopt het recht van erfpacht dat daarbij hoort meestal nog door.
Dan moet de erfpachter kiezen tussen converteren (naar eigendom of eeuwigdurende erfpacht) of jaarlijks canon betalen.
Erfpachtrechten die expireren, lopen dus door. Dat lijkt goed geregeld, maar het levert toch veel onzekerheid op. Beide partijen kunnen dan de erfpacht elk jaar beëindigen terwijl de ander dat niet wil. Daardoor is verkoop van een woning of bedrijfspand lastiger. Kopers weten niet hoe lang zij de grond nog kunnen gebruiken. Vaak geven banken daarom geen hypotheek.
Nee, dit kan niet zomaar. De gemeente doet het niet vaak, maar mag dat bij doorlopen na expiratie ieder jaar doen. Voor expiratie kan de gemeente de erfpacht alleen opzeggen als er twee jaar achter elkaar geen canon is betaald, of als de erfpachter zich niet houdt aan andere regels van het contract. De erfpachter en de gemeente kunnen altijd samen besluiten een erfpachtrecht te beëindigen.
Om te beginnen neemt conversie alle onzekerheid van een tijdelijk contract weg. Ook heeft conversie financiële voordelen. Meestal is koop van de grond uiteindelijk goedkoper dan erfpacht, omdat de eigenaar van grond geen canon meer betaalt. Verder geldt meestal: hoe eerder de erfpachter de grond koopt, hoe goedkoper dat is. Dat komt doordat grond meestal steeds duurder wordt. Daarom is het ook interessant grond te kopen als het erfpachtcontract nog heel lang loopt.
Voor het berekenen van de koopsom rekent de gemeente in dit project met de waarde van de grond op 1 januari 2024 en de bepalingen in het erfpachtcontract. De berekening bestaat uit drie onderdelen:
- De canons die nog betaald moeten worden tot de volgende afkoopmogelijkheid of tot het einde van het contract. Dit geldt voor erfpachters die canon betalen en dus niet hebben afgekocht.
- De afkoopsom over een volgende afkoopperiode. Dit geldt voor erfpachter met een contract dat twee tijdsvakken kent die je kunt afkopen (vaak 99 jaar met een afkoop voor 50 jaar en de rest).
- De grondwaarde op 1 januari 2024 die aan het eind van het lopende contract betaald moet worden voor conversie naar eigendom.
De bedragen uit de onderdelen hierboven worden verrekend naar hun waarde op 1 januari 2024.
De grondwaarde wordt bepaald door een taxateur die niet voor de gemeente werkt. Die heeft verstand van de waarde van grond en gebouwen. De taxateur houdt rekening met de speciale afspraken over de berekening van de grondwaarde die in het erfpachtcontract staan.
Verkoop van erfpachtgrond levert natuurlijk geld op, maar minder dan erfpacht opbrengt. Geld is niet de reden waarom de gemeente erfpachters aanbiedt hun contracten om te zetten. Tijdelijke erfpacht heeft nadelen voor de erfpachter. De gemeente heeft in 2002 ervoor gekozen geen tijdelijke erfpacht-contracten meer te sluiten. Belangrijkste doel was om erfpachters meer zekerheid te geven.
U kunt met het aanbod naar een financieel adviseur om te overleggen over uw mogelijkheden. Als u geen conversie kunt betalen, kunt u kiezen voor canonbetaling. De gemeente geeft geen kortingen.
De gemeente verstrekt erfpachters alle informatie die zij nodig hebben om goede beslissingen te nemen over hun erfpachtcontract. Zij kan geen advies geven, omdat ze zelf partij is bij het contract.
Nee, het is namelijk geen besluit of beslissing van de gemeente maar een aanbod waar u niet op in hoeft te gaan.
Het erfpachtcontract geldt als uitgangspunt voor de berekening van de koopsom. De toekomstige betalingsverplichtingen worden dan afgekocht. Hierbij wordt rekening gehouden met de rente (= contante waarde berekenen). Hierbij wordt uitgegaan van de datum van ontvangst van de aanvraag. Dit betekent dat eventuele waardevermeerderingen na die datum niet worden meegerekend.
De berekening van de koopsom bij canoncontracten bestaat uit drie onderdelen:
- de canon tot en met het einde van de 50 jaar periode wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag
- de grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag
- de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag.
Deze bedragen worden opgeteld en vormen zo de koopsom.
* Contant maken betekent dat er nu een bedrag wordt betaald, dat eigenlijk pas in de toekomst betaald had moeten worden. Door de rente over deze periode eruit te halen, wordt het bedrag contant gemaakt.
De berekening van de koopsom bij 50 jaar afkoop bestaat uit twee onderdelen:
- De grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag.
- De grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag.
Deze opgetelde bedragen vormen zo de koopsom. Over deze bedragen 1. en 2. wordt overdrachtsbelasting berekend.
De berekening van de koopsom bij 75 of 99 jaar afkoop bestaat uit één onderdeel. Namelijk de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag. Over dit bedrag wordt overdrachtsbelasting berekend.
- Rente is 4,5 % op jaarbasis over de bedragen 1. en 2. (zie afkoop 50 jaar) van de koopsom vanaf datum ontvangst aanvraag tot en met transportdatum.
- Overdrachtsbelasting over een door de Rijksbelastingdienst vastgesteld deel van de koopsom en de rente hiervoor.
- Notariskosten.
- Hypotheekkosten (als dit van toepassing is).
Om na te gaan of deze privaatrechtelijke toestemming ook voor u geldt, kunt u uw akte van levering of erfpachtakte raadplegen. Wanneer in de akte gebruiks- en bebouwingsvoorwaarden zijn opgenomen, is toestemming van de gemeente Rotterdam nodig. Deze akte kunt u opvragen bij het Kadaster.
De gemeente Rotterdam kan aan het verlenen van de privaatrechtelijke toestemming bij wijziging van de gebruiksbepaling (functie en/of volume) een financiële voorwaarde verbinden. Dit is de ontheffingsvergoeding.
De ontheffingsvergoeding is gekoppeld aan de waardestijging van de onroerende zaak door het wijzigen van de bestemming en/of de bebouwing.
U bent aan de gemeente Rotterdam een vergoeding voor het wijzigen van de gebruiksbepaling (ontheffingsvergoeding) verschuldigd, wanneer uw voorgenomen herontwikkeling, uitbreiding of transformatie tot een waardestijging leidt.
Een externe onafhankelijke deskundige taxeert in opdracht van de gemeente Rotterdam de huidige marktwaarde en de nieuwe residuele (grond)waarde van de onroerende zaak. De taxateur berekent de huidige marktwaarde op basis van de toegestane gebruiks- en bebouwingsvoorwaarden uit de akte. De nieuwe residuele (grond)waarde wordt berekend op basis van het voorgenomen gebruik en bebouwing volgens het (nieuwbouw)plan van initiatiefnemer. Het verschil tussen de nieuwe residuele (grond)waarde en de huidige marktwaarde van de onroerende zaak, minus de (eventuele) kosten voor bouwrijp maken, sloop- en saneringskosten, vormt de basis voor de ontheffingsvergoeding.
De taxateur berekent de waarden normatief. Dit betekent dat de waarden worden bepaald aan de hand van referenties, marktconforme parameters en de kennis en ervaring van de taxateur. Niet op basis van de daadwerkelijk gemaakt kosten en gerealiseerde opbrengsten van initiatiefnemer.
Voor het starten van deze procedure wordt een bedrag van € 3.025 euro inclusief btw (€ 2.500 euro exclusief btw) aan administratiekosten bij de (toekomstig) eigenaar in rekening gebracht. De eigenaar moet deze kosten vooraf betalen.
