Architect aan Zet
Wilt u snel en met goede kwaliteit een bouwproject realiseren, zonder tijd te verspillen aan vergunningsprocedures? Dan kunt u denken aan de aanpak van Architect aan Zet.
Architect aan Zet (AaZ) is een manier om zonder vergunning te bouwen en te verbouwen in Rotterdam. Het doel is om bouwprojecten sneller en daardoor effectiever uit te voeren. Als u een gekwalificeerde architect inschakelt, hoeft u geen vergunning meer aan te vragen.
Architect aan Zet is gestart op 1 september 2020.
Nieuws
Architect aan Zet heeft een tussenevaluatie uitgevoerd. Daaruit blijkt dat bouwprojecten die in Rotterdam gebouwd worden in het kader van Architect aan Zet sneller worden gebouwd en de kwaliteit is beter.
Uitkomsten
Tot begin 2023 zijn twintig projecten via Architect aan Zet gestart en een deel is inmiddels voltooid. Positieve punten die uit de evaluatie naar voren komen zijn dat de projecten snel van start kunnen gaan (gunstig effect op de bouwkosten), er zekerheid is dat wat ontworpen is ook daadwerkelijk wordt gebouwd en omwonenden actief worden betrokken bij het bouwplan (en dat op prijs stellen). De bouwtechnische kwaliteit wordt duidelijk positief beoordeeld. En de ruimtelijke kwaliteit wordt minimaal net zo goed beoordeeld als bij een reguliere procedure.
Er bleek echter ook dat de aanpak minder goed werkt voor kleinere projecten, zoals een dakterras of een kleine verbouwing, omdat de kosten naar verhouding ongunstiger uitpakken.
Kortom, men ziet vooral voordelen van de AaZ-methode voor grotere projecten (eengezins-, of vrijstaande woningen en grotere verbouwingen), maar voor kleinere projecten pakt de financiële balans vooralsnog ongunstig uit. Het college werkt eraan dit te verbeteren.
Werkwijze
In de tussentijdse evaluatie zijn de ervaringen met de pilot onderzocht door middel van een vragenlijst onder gekwalificeerde architecten, een vragenlijst onder initiatiefnemers, een korte peiling onder omwonenden en twee groepsgesprekken met partijen die betrokken zijn bij de pilot of een relevante stakeholder zijn in het bouwproces.
Wilt u de tussenevaluatie teruglezen? Dat kan. Stuur dan een e-mail naar architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina. Wij sturen u dan het document per mail toe. Ook kunt u meer lezen in de raadsbrief. Link opent een externe pagina die het college naar de gemeenteraad heeft gestuurd.
Voor projecten die via Architect aan Zet lopen is een WKB-kwaliteitsborger nodig. Voor specifieke projecten is het mogelijk een subsidie aan te vragen wanneer gewekt wordt met een WKB-kwaliteitsborger.
De meeste Architecten aan Zet kunnen uw eventuele vragen hierover beantwoorden en u ondersteunen met het aanvragen van deze subsidie. Meer informatie over het programma is ook te vinden op de website van het Instituut voor Bouwkwaliteit. Link opent een externe pagina.
Voor meer informatie of vragen, neem dan contact op met architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
Waarom Architect aan Zet?
In Rotterdam moeten veel huizen worden gebouwd en verbouwd.
De partijen die bij de bouw betrokken zijn nemen hun verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van het bouwen en verbouwen. Ook moet een vergunning worden aangevraagd. Dit dubbele proces vertraagt vaak de bouw.
Met AaZ leggen we de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit bij de gekwalificeerde architect. Dit geldt voor projecten met weinig risico's op het gebied van ruimte en bouw. Hierdoor kan de bouw van een huis sneller gaan en een paar maanden eerder klaar zijn.
Als u een gekwalificeerde architect inschakelt, hoeft u geen vergunning aan te vragen en geen kosten voor leges te betalen. Hiervoor hebben we toestemming gekregen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op basis van de Crisis- en Herstelwet.
De aanpak Architect aan Zet biedt vier voordelen:
- Minder bouwtijd door minder procedures (drie maanden of meer eerder klaar).
- Sneller bouwen door een betere planning; bij een normale vergunningsaanvraag is de datum van vergunningverlening onzeker. Met AaZ weet u wanneer de aannemer aan de slag kan: drie weken na de melding van "start bouw" bij de gemeente.
- Gemakkelijker tussentijdse wijzigingen doorvoeren; u hoeft bij tussentijdse wijzigingen geen aanvullende vergunning aan te vragen.
- Betere bouwkwaliteit met regelmatiger controles;
De AaZ-architect begeleidt het bouwproces van ontwerp tot oplevering en borgt de bouwtechnische en ruimtelijke kwaliteit door het inschakelen van een kwaliteitsborger.
De AaZ-architect komt regelmatig op de bouwplaats en is namens de opdrachtgever het aanspreekpunt voor de uitvoerende partijen.
De AaZ-architect helpt en steunt de opdrachtgever met zijn expertise als er een lastig gesprek over bijvoorbeeld geld of technische kwesties met de aannemer gevoerd moet worden. - Uit de tussenevaluatie van AaZ in juni 2023 blijkt dat bij kleinere projecten, zoals kleine verbouwingen of een dakopbouw de kosten voor kwaliteitsborging en bouwbegeleiding kunnen tegenvallen ten opzichte van de wegvallende legeskosten. Uitvoering als AaZ-project kan desondanks toch aantrekkelijk zijn omdat er sinds januari 2023 een interessante subsidieregeling bestaat die de kosten voor het inschakelen van een gecertificeerde bouwtechnisch kwaliteitsborger geheel of grotendeels dekt (zie Nieuws).
Bij grotere projecten zoals de nieuwbouw van een woning of villa en een grote verbouwing van een woning, blijkt dat de kosten voor kwaliteitsborging en bouwbegeleiding opwegen tegen de wegvallende legeskosten waardoor uitvoering als AaZ-project financieel gunstig wordt. Informeer bij een AaZ-architect!
Om welke bouwprojecten gaat het?
Het gaat om projecten die binnen het bestemmingsplan passen en weinig risico hebben op gebied van ruimte en bouw, zoals:
- Een of twee ééngezinswoningen (bijv. vrijstaand, rijtjeshuis, twee-onder-een-kap).
- Bijbehorende bouwwerken tot 10 meter hoogte (bijv. aanbouw, serre, tuinhuis, maar ook bij bedrijfsgebouwen).
- Dakopbouw, dakterras, dakkapel op een eengezinswoning.
Voor mantelzorgwoningen gelden aparte regels. U vindt deze regels op rijksoverheid.nl. Link opent een externe pagina.
Staat uw wens er niet bij of past het bouwproject niet binnen het geldende bestemmingsplan? Neem dan contact met ons op via architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
Hoe werkt het
- U wilt een huis (ver)bouwen of een bouwwerk plaatsen zoals hierboven genoemd.
- Controleer of uw locatie in het groene gebied op de kaart. Link opent een externe pagina ligt en in aanmerking komt voor Architect aan Zet.
- Ga na of uw bouwplannen binnen het geldende omgevingsplan passen.
- Kijk of er aanvullende vergunningen nodig zijn (bijvoorbeeld voor een in- of uitrit, of het kappen van bomen) of meldingen (bijvoorbeeld voor slopen) nodig zijn.
- Voldoe aan de eisen van het BBL (Besluit Bouwwerken Leefomgeving).
- Kies een gekwalificeerde architect uit de lijst op deze webpagina en vraag een offerte aan. Wanneer u besluit met hem of haar in zee te gaan, meld dan de bouwactiviteit via Melding Architect aan Zet in het omgevingsloket.
Bent u benieuwd naar bouwprojecten die via Architect aan Zet gebouwd zijn? Er is een overzicht beschikbaar van lopende en afgeronde AaZ-projecten. Hierin staan foto’s en gegevens van de betrokken architecten en bouwtechnische en ruimtelijke kwaliteitsborgers. Vraag het overzicht aan via architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
Bent u architect?
Rotterdammers die zonder omgevingsvergunning willen (ver)bouwen, kunnen inmiddels bij ruim 120 gecertificeerde architecten terecht. Wilt u ook gecertificeerd AaZ-architect worden? Lees dan de voorwaarden hieronder voordat u zich aanmeldt.
Voldoet u aan de voorwaarden? Stuur dan een e-mail met uw naam, het bureau waar u voor werkt en uw telefoonnummer naar architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
Op dit moment worden er helaas geen nieuwe cursussen gegeven. Als u in de toekomst interesse heeft om deel te nemen, en als u aan de voorwaarden voldoet kunt u een e-mail sturen. Voorzie de brief graag van uw naam, het bureau waar u voor werkt en uw telefoonnummer en stuur deze naar architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
- De architect moet gecertificeerd zijn. Dat betekent dat de architect minimaal vijf jaar staat ingeschreven in het Architectenregister en aantoonbaar vijf of meer projecten heeft gerealiseerd zoals bedoeld binnen Architect aan Zet. Hierbij gaat het om verschillende typen projecten waarbij de complexiteit van de diverse onderdelen van ontwerp tot realisatie aan bod zijn gekomen. Daarnaast moet de architect de opleiding Architect aan Zet van Bouw en Woningtoezicht Rotterdam hebben gevolgd. In september 2020 zijn de eerste gecertificeerde architecten bekend. Bekijk het overzicht voor alle gecertificeerde Architect aan Zet architecten.
- Het bouwproject moet passen binnen het geldende Omgevingsplan. U leest hier meer over op ruimtelijkeplannen.nl. Link opent een externe pagina.
- Past het bouwproject niet binnen het geldende Omgevingsplan? Dan kunt u eerst proberen een omgevingsvergunning aan te vragen voor 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening' en vervolgens over te gaan op Architect aan Zet. Kijk op de pagina Bebouwingscommissie voor meer informatie over afwijken van het Omgevingsplan.
- De locatie van het bouwproject staat op deze kaart. Link opent een externe pagina, dit is het groene gebied op de kaart.
- Uitgesloten van Architect aan Zet zijn onder andere gebieden en objecten die een monumentenstatus hebben, bijzondere welstandsgebieden, beschermde stadsgezichten of cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn. Deze gebieden zijn straks rood gearceerd op de kaart. Het gaat specifiek om:
- Beschermde stadsgezichten, monumenten, gebieden met bijzondere welstand, alsmede historische linten en kernen.
- Wederopbouwgebieden van nationaal belang (Oostelijke Binnenstad/Hoogkwartier, Hoogbouwzone Ommoord), Unesco zone van Nellefabriek.
- Stadsstraten, stadspleinen, bijzondere ruimtelijke structuren en stadsboulevards (voor zover het gaat om bouwactiviteiten die plaatsvinden op 3 of minder meter achter de voorgevel- en/of zijgevelrooilijn en voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg).
- Ontwikkelingsgebieden Stadshavens, Hart van Zuid en Feijenoord City en de beheersgebieden van het Havenbedrijf Rotterdam.
- Projecten in gebieden met funderingsproblematiek kunnen ook meedoen, hier zijn wel extra aandachtspunten van toepassing. U vindt de aandachtspunten in de verordening en de nadere regels van Architect aan Zet.. Link opent een externe pagina
- De architect is verantwoordelijk voor de toetsing van het BBL, de Bouwverordening, het Omgevingsplan, de Welstandsnota, het toezicht op de bouwplaats en het afstemmen met de omwonenden (participatie).
- De opdrachtgever en architect schakelen een onafhankelijk kwaliteitsborger in om ervoor te zorgen dat het project aan alle kwaliteitseisen voldoet. Een kwaliteitsborger is iemand die de bouwtechnische en ruimtelijke kwaliteit beoordeelt tijdens de bouw. Dit zorgt ervoor dat het bouwwerk bij oplevering aan zowel de bouwtechnische als aan de ruimtelijke voorschriften voldoet. Bij de oplevering van het bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af aan de opdrachtgever. De kwaliteitsborger verklaart hierin dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de voorschriften. Daarnaast kan de gemeente zelf ook nog een controle op de kwaliteit van het opgeleverde bouwwerk doen. Als een architect de bouwregelgeving niet, niet juist of onvoldoende heeft toegepast, heeft de gemeente de bevoegdheid de architect uit te sluiten van verdere deelname aan Architect aan Zet. Zie hiervoor de Beleidsregel Sanctiebeleid Architect aan Zet. Link opent een externe pagina.
- De architect is verantwoordelijk voor de afstemming met de omwonenden*. Dit betekent dat de architect de plicht heeft de omwonenden minimaal zes weken voor de start van de feitelijke bouwactiviteit te informeren door de volgende gegevens te verstrekken:
- de bouwkundige tekeningen van plattegronden, doorsneden en aanzichten, inclusief een realistische impressie/schets in kleur van het te realiseren bouwwerk
- de gegevens en bescheiden over de aanduiding van de gebruiksfuncties, verblijfsgebieden, verblijfsruimten en de afmetingen en de bezetting van alle ruimten, inclusief totaaloppervlakten per gebruiksfunctie
- de datum van de start van de bouw en de beoogde datum van de oplevering
- * Onder omwonenden vallen in ieder geval:
- eigenaren en bewoners van tegenoverliggende en direct aangrenzende panden of percelen, ook als er een straat, plein of water tussen ligt.
- andere eigenaren en bewoners van het pand waar de bouwactiviteiten zullen plaatsvinden.
- Omwonenden krijgen zo inzicht in de plannen en kunnen nagaan of deze passen binnen de bestaande bouwregelgeving. De omwonenden kunnen in overleg met de architect komen tot eventuele aanpassingen in het ontwerp. Wanneer omwonenden menen dat de plannen in strijd zijn met de bouwregelgeving, kunnen zij dit voorleggen aan de gemeente en een handhavingsverzoek indienen. De gemeente heeft een handhavingsplicht en zal dan een actie tot handhaving starten om de bouwregelgeving te handhaven. De handhavingsplicht geldt zowel voor vergunningsplichtige, als voor vergunningsvrije bouwwerken. Als de gemeente niet tot handhaving overgaat, kunnen omwonenden bezwaar en beroep aantekenen. Daarnaast is ook het burenrecht van toepassing. Het private burenrecht is het geheel van rechten en verplichtingen van eigenaren van naburige erven. De regels van het burenrecht staan in de toelichting bij de verordening Architect aan Zet die begin september beschikbaar is.
- De hierboven beschreven informatieverplichting geldt ook als er nog geen direct of naastgelegen omwonenden zijn. Bijvoorbeeld bij de uitgifte van vrije kavels. Grenzen de vrije kavels aan bebouwing, dan moeten de bewoners / eigenaren hiervan ook geïnformeerd worden over de bouwplannen. We kunnen ons voorstellen dat het informeren van toekomstige omwonenden tot vragen leidt. Neem in zo’n geval daarom altijd contact op met de gemeente via het e-mailadres architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
Meld uw project aan
Bent u al gekwalificeerd als 'Architect aan Zet'-architect en heeft u een project dat voldoet aan de voorwaarden? Meld uw project dan aan. U ziet direct welke stappen u nog moet ondernemen en welke documenten u moet aanleveren.
Vragen en antwoorden
Ja. Voor het toepassen van een gelijkwaardige oplossing voor brandveiligheid of constructie bij een Architect aan Zet project is toestemming van het bevoegd gezag nodig. Dit is de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van gemeente Rotterdam. U vraagt dan een reguliere omgevingsvergunning aan omdat er geen aparte afwijkingsprocedure bestaat zoals bij het afwijken van een bestemmingsplan het geval is. Het toetsen of een voorgestelde gelijkwaardige oplossing aanvaardbaar is, blijft altijd maatwerk dat op een specifiek gebouw is afgestemd en waarvoor een beoordeling van het totale brandveiligheidsconcept nodig is.
Aanvulling
Projecten binnen Architect aan Zet passen meestal binnen de prestatie-eisen van het Bouwbesluit. We verwachten daarom dat verzoeken om toepassing van een gelijkwaardige oplossing niet veel voor zullen komen. Dit vanwege hun grootte en geringe complexiteit.
Nee. De Verordening Architect aan Zet geldt alleen voor de activiteit “bouwen”. Alleen deze activiteit is vergunningsvrij. Voor andere activiteiten zoals slopen, kappen of een inrit, blijft wel een vergunning of een melding nodig. Bijvoorbeeld:
- Vergunning uitrit aanleggen en veranderen.
- Kapvergunning.
- Melding slopen en/of asbest verwijderen.
- Watervergunning.
Ga voor meer informatie naar het Omgevingsloket. Link opent een externe pagina.
Het gaat bijvoorbeeld om bouwmaterialen, een kraan, een aantal machines, een bouwkeet, een dixi, een container en een afzetting.
Ja. Hoewel voor Architect aan Zet de activiteit 'bouwen' vergunningsvrij is, moet u meestal wel een Vergunning Gebruik Weg (VGW) op basis van artikel 2.10 APV aanvragen. wanneer u de buitenruimte tijdelijk nodig heeft voor de inrichting van een bouwplaats voor uw project.
De gekwalificeerde architect is verplicht de omwonenden minimaal zes weken voor de aanvang van de bouw te informeren en te betrekken (op basis van artikel 7 van de ontwerp verordening Architect aan Zet). Het is belangrijk dat dit zorgvuldig en volledig wordt gedaan.
Op basis van artikel 8 van de Nadere Regels verstrekt de architect in ieder geval de onderstaande gegevens aan de omwonenden:
- de locatie en het adres waar de bouwwerkzaamheden plaats zullen vinden.
- de bouwkundige tekeningen van plattegronden, doorsneden en aanzichten.
- de gegevens en bescheiden over de aanduiding van de gebruiksfuncties, verblijfsgebieden, verblijfsruimten en de afmetingen en de bezetting van alle ruimten, inclusief totaaloppervlakten per gebruiksfunctie.
- de datum van de start van de bouw en de beoogde datum van de oplevering.
Omwonenden die bezwaar hebben tegen het initiatief omdat dit niet past binnen de bestaande bouwregelgeving, kunnen in gesprek gaan met de architect. Als zij er niet uitkomen, kunnen zij een klacht indienen bij de gemeente. De gemeente kan in dat geval eisen dat het bouwwerk wordt aangepast aan de bestaande bouwregelgeving.
Onder omwonenden worden in ieder geval verstaan:
- eigenaren en bewoners van tegenoverliggende en direct aangrenzende panden of percelen, ook als er een straat, plein of water tussen ligt.
- andere eigenaren en bewoners van het pand waar de bouwactiviteiten zullen plaatsvinden.
Omwonenden krijgen via deze weg inzicht in het initiatief. Zij kunnen nagaan of het initiatief past binnen de bestaande bouwregelgeving en zo nodig overleggen met de architect. Dit kan leiden tot aanpassingen in het ontwerp. Het kan voorkomen dat omwonenden het niet eens zijn met de interpretatie van de bouwregelgeving door de architect. In dit geval kunnen zij een en ander voorleggen aan de afdeling Bouw en Woningtoezicht om uitkomst over de toepassing van de bouwregelgeving te bieden.
Daarnaast is ook het burenrecht van toepassing. Het private burenrecht is het geheel van rechten en verplichtingen van eigenaren van naburige erven. De regels van het burenrecht zijn uiteengezet in de toelichting bij artikel 7 van de Ontwerp-verordening.
Het traject ‘Architect aan Zet’ is juridisch gelijkwaardig aan de reguliere procedure via een omgevingsvergunning en geeft de hypotheekverstrekker dezelfde zekerheid als bij een reguliere omgevingsvergunning.
Op dit moment zijn meerdere (nieuwbouw-)woningen in Rotterdam in aanbouw volgens de aanpak van Architect aan zet.
U kunt een schriftelijke verklaring voor uw hypotheekverstrekker bij de gemeente aanvragen dat er sprake is van juridische gelijkwaardigheid. Stuur hiervoor een mailtje naar: architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.
Toelichting
Een verleende omgevingsvergunning geeft de hypotheekverstrekker normaliter zekerheid. In de gemeente Rotterdam is het sinds 1 september 2020 mogelijk om via een melding aan de gemeente en de inschakeling van een gekwalificeerd architect een woning of een verbouwing te realiseren. Die bouwactiviteit moet aan de geldende bouwregelgeving voldoen en geeft de hypotheekverstrekker dezelfde zekerheid als bij een reguliere omgevingsvergunning.
Bij Architect aan zet werkt de gekwalificeerd architect nauw samen met een onafhankelijke, externe kwaliteitsborger. De architect doet een officiële melding bij de gemeente en draagt - in samenwerking met de kwaliteitsborger - ervoor zorg dat het plan voldoet aan alle regelgeving. De gemeente Rotterdam verricht bij de oplevering een controle op de bouwplaats en gaat na of het project voldoet aan de geldende bouwregelgeving. Indien daarvan geen sprake is, kan het gemeentelijk handhavingsinstrumentarium ingezet worden (zoals dat ook het geval is bij een reguliere bouwvergunningsprocedure). Ook kan de gemeente de architect een sanctie opleggen volgens de Beleidsregel Sanctiebeleid Architect aan zet.
De juridische basis voor Architect aan zet ligt in de Crisis- en Herstelwet en de Verordening Architect aan zet die in juli 2020 door de gemeenteraad van Rotterdam werd vastgesteld.
De gemeente biedt verschillende subsidies en regelingen voor duurzaam bouwen en verbouwen. Ga voor meer informatie naar Duurzaam 010.nl. Link opent een externe pagina.
Samenwerking
Architect aan Zet is opgezet door de gemeente Rotterdam, in samenwerking met een aantal Rotterdamse architecten die lid zijn van de Branchevereniging van Nederlandse Architectenbureaus in Amsterdam en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Eerdere ervaringen
Tussen 2015 en 2018 heeft de gemeente een aantal proefprojecten uitgevoerd. De ervaringen van de betrokken opdrachtgevers en architecten met Architect aan Zet kunt u lezen in dit artikel. Link opent een externe pagina. In 2025 evalueert de gemeente Architect aan Zet. Dan wordt ook bekeken of de methode geschikt is voor grotere projecten.
Vragen
Heeft u vragen of opmerkingen? Neem dan contact met ons op via architectaanzet@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina. Wij komen dan zo snel mogelijk bij u terug met een passend antwoord.
Ook kunt u terecht bij de Architectenwinkel. Link opent een externe pagina met vragen en ideeën over zelfbouw, verbouw, duurzaam en energiezuinig bouwen. De specialisten van de Architectenwinkel geven u onafhankelijk advies over de verschillende mogelijkheden. Een aantal van de gekwalificeerde architecten uit het overzicht hieronder werken samen met de Architectenwinkel.
