Woning verhuren

Een woning die slecht wordt onderhouden is minder geld waard, is slecht voor de leefbaarheid van de buurt en maakt dat de huurder zich slecht gedraagt. Wilt u dat een huurder uw woning goed gebruikt? Gedraagt u zich dan als een goede verhuurder en onderhoud de woning goed. Reageer tijdig op klachten over dingen aan de woning die kapot zijn. En laat de huurder ruim van tevoren weten hoe en wanneer u onderhoud of reparaties laat doen. Van uw huurder mag u verwachten dat die de woning met zorg bewoont en voorkomt dat u noodgedwongen hoge reparatiekosten heeft.

Goed onderhoud gaat niet alleen over de binnenkant van de woning, maar ook over alles aan de buitenkant. Speciale aandacht is daarnaast nodig voor brandveiligheid, zeker in portiekwoningen. Zie hiervoor het Bouwbesluit 2012. Link opent een externe pagina. Vaak is een woning onderdeel van een appartementencomplex. U maakt dan als verhuurder deel uit van de Vereniging van Eigenaren (VvE). En u moet samen met deze VvE (en mogelijk de beheerder) meerjarig onderhoud uitvoeren. De VvE moet een meerjarig onderhoudsplan (MJOP) maken en hiervoor sparen. Als de VvE niet of niet voldoende actief is, moet de individuele eigenaar de VvE vragen een MJOP op te stellen.

Dat zijn in ieder geval de volgende vergunningen:

• Verhuurvergunning woonruimte. Link opent een externe pagina: in de wijk Carnisse is deze vergunning verplicht als u een woning wilt verhuren. Deze vergunningsplicht komt per 1 juli 2025 te vervallen. 
• Kamerverhuur. Link opent een externe pagina: voor het verhuren van kamers gelden aanvullende regels. In veel gevallen heeft u er ook een aparte vergunning voor nodig.
• Huisvestingsvergunning. Link opent een externe pagina: in een aantal gebieden in Rotterdam heeft een huurder die zich wil inschrijven bij de gemeente een huisvestingsvergunning nodig. De gemeente let er dan op hoe hoog het inkomen is. De huurder moet deze vergunning zelf aanvragen. Zonder huisvestingsvergunning kan de huurder de woning niet huren.
• Woningvorming. Link opent een externe pagina: de gemeente wil voorkomen dat woningen worden verbouwd tot te kleine woninkjes. Daarom heeft de gemeente in een verordening geregeld dat een huiseigenaar een vergunning moet hebben om een woning te verbouwen naar twee (of meer) woningen.
• Tijdelijke verhuur. Link opent een externe pagina: om een leegstaande woning of gebouw tijdelijk te verhuren, heeft u toestemming nodig van de gemeente. Denk daarbij aan het verhuren van: 
  • Een leegstaande woning die te koop staat.
  • Een leegstaande huurwoning die over een tijdje gesloopt of gerenoveerd wordt.
  • Woonruimte in een pand dat niet gebouwd is als woongebouw.

Wilt u een verhuurbemiddelaar of verhuurmakelaar inschakelen, dan raden we u aan om er een te kiezen die aangesloten is bij een van de brancheorganisaties: VBO, NVM, Vastgoed Pro of Vastgoed Belang. Maak met de verhuurbemiddelaar duidelijke afspraken over wie de intake en screening van huurders doet en hoe dat gebeurt. Leg dit vast in een contract. Alle zaken die u moet regelen als u een verhuurbemiddelaar of verhuurmakelaar inschakelt, vindt u in de brochure Veilig uw pand verhuren. Link opent een externe pagina van de politie en de brancheorganisaties. Denk daarbij aan de rol van de bemiddelaar/makelaar tijdens de verhuur. Bijvoorbeeld bij het innen van de huur, het beheer (waaronder toezicht op gebruik) en het onderhoud van het pand.

De verhuurbeheerder of verhuurmakelaar dient zich ook te houden aan de algemene regels van goed verhuurderschap op basis van de regels van de Wet goed verhuurderschap.. Link opent een externe pagina

We raden verhuurders aan de mogelijke huurder zo grondig mogelijk te onderzoeken. Hoe u dat het beste doet leest u in de brochure Veilig een pand verhuren. Link opent een externe pagina van de politie en de brancheorganisaties. Daarin staan al uw plichten als verhuurder. En ook de risico’s die u loopt als u uw pand verhuurt. Denk daarbij onder meer aan:

• Denk er goed over na waar en hoe u uw woning te huur aanbiedt. Criminelen reageren graag op particuliere advertenties op websites zoals Marktplaats.
• Vraag de huurder altijd naar zijn originele identiteitsbewijs. Eis nadat de huurder in uw pand is komen wonen een bewijs van inschrijving op het verhuurde adres in de Basis Registratie Personen (BRP) van de gemeente.
• Vraag de huurder naar zijn bedoelingen en laat weten dat u samenwerkt met de politie en gemeente als u misstanden ontdekt.
• Vraag de huurder bewijs van inkomen:
  • Een werkgeversverklaring die niet oud is.
  • Drie salarisstroken van de laatste tijd.
  • Een kopie van een bankafschrift van de rekening waarop het salaris wordt gestort.
  • Controleer of de gegevens die de huurder opgeeft dezelfde zijn als die op het bankafschrift en de salarisstrook van de werkgever staan. U kunt ook de werkgever bellen om te controleren of de huurder ook echt in dienst is. Het inkomen van de huurder mag niet te laag of te hoog zijn ten opzichte van de huur die betaald moet worden. Bewaar een kopie van ieder document. Maar let op: u mag het Burgerservicenummer (BSN) van een huurder niet opschrijven en bewaren.

Regel in het huurcontract . Link opent een externe paginadat:

• Onderverhuur verboden is zonder uw toestemming.
• Verhuur aan toeristen . Link opent een externe paginaalleen is toegestaan als de huurder zich houdt aan de regels die in Rotterdam gelden. En dan alleen als u of de VvE daar toestemming voor heeft gegeven.
• Kamerverhuur . Link opent een externe paginaalleen is toegestaan als de huurder zich houdt aan de regels die daarvoor in Rotterdam gelden. Als meer dan drie kamerbewoners in een woning wonen, is een vergunning nodig. En ook is deze vergunning nodig als er in een woning een huishouden (een gezin of een stelletje) woont en er wonen daarnaast ook nog drie of meer andere mensen in de woning die niet tot dit huishouden horen.

Als u een woning gemeubileerd verhuurt, moet u voor de huurder het totaalbedrag splitsen in een bedrag voor de kale huur, voor de servicekosten en voor overige kosten, zoals voor inrichting. Als u een verhuurmakelaar opdracht geeft een woning te verhuren, mag deze de huurder geen bemiddelingskosten vragen. Dat is verboden en daar kunt u een boete voor krijgen. De Autoriteit Consument en Markt controleert dit.

De huurder betaalt elke maand huur. Dat gebeurt vanaf de bankrekening van de hoofdhuurder. Als de huurder de huur betaalt vanaf een andere rekening, kan dat betekenen dat de huurder zich niet aan de afspraken houdt. Vind alleen bij hoge uitzondering goed dat de huurder de huur contant betaalt. En dan alleen als de verklaring hiervoor logisch en te controleren is.

Denkt u dat uw huurder geldproblemen heeft? Adviseer uw huurder dan om naar
de Vraagwijzer. Link opent een externe pagina te gaan. De Vraagwijzer is een gratis loket van de gemeente dat bewoners met geldproblemen kan begeleiden naar financiële oplossingen. Zodat zij de huur kunnen betalen en niet uit huis worden gezet.

Geluidsoverlast, vervuiling en intimidatie: het zorgt er allemaal voor dat de buren niet fijn in hun woning wonen. Daarom vindt u het als verhuurder niet goed dat uw huurder zulke overlast veroorzaakt. Uw huurder weet dat u bij deze woonoverlast een procedure kunt starten om het huurcontract op te zeggen. Dat heet officieel een ontbindingsprocedure. De gemeente kan u helpen bij het aanpakken van woonoverlast. Link opent een externe pagina.

U probeert te voorkomen dat uw pand verkeerd gebruikt wordt. Let daar ook op als de huurder er al woont. Toezicht is belangrijk. Juist gebruik betekent dat in een woning gewoond wordt. En dat een woning niet op een andere manier gebruikt mag worden dan voor wonen. Zo’n andere manier is bijvoorbeeld als iemand een woning helemaal als kantoor inricht en gebruikt, of als een praktijkruimte zoals een kapsalon. Illegale activiteiten zoals hennepteelt, drugshandel en drugsopslag zijn altijd verboden. Maak foto’s met datum van hoe de huurwoning er van binnen uitziet en onderteken die foto’s samen met de huurder. Spreek af dat u de woning controleert als de huurder er al woont. Het advies is om dat binnen 3 maanden te doen nadat de huur is ingegaan. Meer tips leest u in de brochure Veilig uw pand verhuren. Link opent een externe pagina.

Als u merkt of hoort dat u pand misschien verkeerd wordt gebruikt, moet u dat aanpakken. Tekens die hierop kunnen wijzen zijn bijvoorbeeld: contant betalen van de huur, huur die niet wordt betaald, meldingen van buren of dat u geen contact kunt krijgen met de huurder. Als u de woning technisch onderzoekt, kijkt u meteen ook hoe de woning wordt gebruikt.

U mag trouwens alleen de woning binnengaan als dat mag van de huurder. Dat heeft alles te maken met de privacy van uw huurder. Respecteer die privacy als u de huurder vraagt of u in de woning mag komen. Denkt u toch dat er iets mis is, neem dan direct contact op met de politie en de gemeente.
Van uw huurder mag u verwachten dat die de huur op tijd betaalt. En dat de huurder zich ook houdt aan de andere afspraken die in het huurcontract staan, zoals over onderhuur en woonoverlast. Zo voorkomt de huurder dat u als verhuurder kostbare juridische procedures moet starten.